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    双色球8 1多少钱:中经时评| 轻言断供潮属捕风捉影

    新闻来源:中国经济新闻联播   记者:张仲民   时间:2018-11-14 13:14

    青海体彩十一选五开奖 www.7z9f.net 司法拍卖房屋增加非因断供 轻言断供潮更属误读 

    中国经济新闻联播网(记者 张仲民)中国经济新闻联播记者综合考察湖北十堰、深圳、北京等地各房屋中介公司、法院等方面,参考《2018中国金融稳定报告》的研究成果看,人们普遍有理由相信,目前国内没有出现所谓的“断供潮”。

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    司法拍卖增加但非因断供

    据湖北省十堰市中级人民法院研究室介绍,自2017年以来这里住宅为抵押物被拍卖的案件数量有所增加,但原因各异。

    湖北十堰市两级各法院2017-2018同案由顺案号排列的百件案例案卷显示,以住宅为抵押物借贷而被金融机构起诉判决优先受偿的,为加工企业经营活动融资担保的占37例,为贸易经营活动融资担保的28例,涉及违规进行借贷21例,涉及债务人有赌博行为的占13例,涉及轻信他人而担保的1例。

    也就是说,没有一例是因为买房自住同时断供而被法院拍卖的。

    湖北十堰市位于湖北西北部,是一个介于三线、四线之间的工业城市,在这里,真正意义上的“断供”尚属稀少,更谈不上“断供潮”,那么,作为一线城市的深圳,真的有“断供潮”吗?

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    何为断供潮

    有媒体近日报道,深圳一些中介、贷款人员在推介法拍房,而且数量不少。在中介提供的房源名单中,基本上是被法院查封后被按市场价7折起拍的,甚至有的总价上千万的豪宅,直接砍掉六七百万拍卖;报道说,这些房子被拍卖的主要原因是很多人断了月供,或者经营企业资不抵债,被银行或债权人起诉,不得不卖房子清算债务。

    在房地产行业风声鹤唳草木皆兵的当下,正常的司法拍卖被解读成了“断供潮”。至于低价起拍,也基本是司法拍卖的行规,为的是吸引更多的竞拍者,也是为了在保证基本收益的情况下不流拍。很多老媒体人可能会对2003年刘晓庆涉嫌偷漏税被捕后其房产被司法拍卖记忆犹新,据媒体报道,其中十几套位于北京安慧北里秀园小区的房子起拍价2100元/平方米左右,而当时市场价超过了5000元/平方米,据悉后面不少房源的成交价也低于市场价。

    “断供”对房地产行业来说是个非常敏感的话题,虽然断供的原因可能有多样,比如投资经营失败、工作变动、突然患重病,甚至是央行加息也会导致按揭购房者的还贷压力不断加大乃至断供。不过最大的问题可能要数房价的下跌,当房价持续下跌,房子的价值不断缩水,房价市值不足以抵偿欠银行的购房贷款时,房子就成了“负资产”,这个时候,无力偿债或者不看好楼市的房主就有可能将房子扔给银行,也就是断供。

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    住宅资产是否严重缩水

    根据十堰市、深圳数十家房产中介的交易资料显示,二手房交易平均价格与去年同期相比,显得持平略有所降低。

    但这是否意味着,居民持有住宅资产严重缩水了呢?

    房产中介经理黄学兵很肯定地说:不是! 

    因为,二手房交易,在不同的年份,所交易房屋的地段是不一样的。时间越早,其所交易的房屋很可能集中在中心城区地段;时间越晚,越可能集中到了相对边缘的地段,简单说来,今年所交易的房子,肯定比去年所交易的房子要偏远一些。而同等地段的房子,今年价格肯定比去年还略有上涨。

    黄学兵的说法,在业内被视为常识。

    如果不是房产严重缩水,那么,断供的背后,另一个原因,是居民负债水平和偿债能力不足。那么问题来了,中国居民的负债到底有多少?真的到了要断供的时候么?

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    房贷是中国居民的主要负债

    数据显示,目前中国居民将资产的约60%配置在房地产市场,居民负债中房贷也占了大头,因此,一旦消费者大规模违约,银行坏账达到一定限度,极有可能诱发金融体系的地震。

    不过,根据中国人民银行金融稳定分析小组编写的《2018中国金融稳定报告》数据,近年来,虽然我国住户部门债务水平不断上升,特别是互联网金融的井喷式发展与房贷的高速增长,但与其他国家相比,我国住户部门债务风险并不突出,但债务增速偏高的趋势应引起关注。

    数据显示,截至2017年底,我国住户部门债务余额为40.5万亿元,同比增长21.4%,较2008年增长7.1倍。中国一向以高储蓄率在国际上著称,负债提升意味着居民的储蓄下降,也意味着居民的抗风险能力下降。今年的3月24日,中国工商银行董事长易会满在演讲中提到:

    从2010年至2017年,居民的储蓄占家庭可支配收入的占比从25.4%下降到12.7%,也就是说,中国人赚了100元,也就只会存下来12.7元。这个下降速度虽然比不上负债率的上升,但因为储蓄的分布还存在严重不均等的情况,上述12.7%也只是一个平均数,据西南财经大学和中国家庭金融调查与研究中心发布的报告称,55%的中国家庭没有或是几乎没有储蓄,而最高的10%的家庭的储蓄率为60.6%,储蓄金额占当年总储蓄的74.9%,很多“零储蓄”的人被平均了。

    负债率上升,储蓄率下降,那么钱都去哪儿了呢?答案是,大头去了房地产市场。今年的4月份,汇丰银行的一份报告指出:中国的“千禧一代”(80、90后)住房拥有率高达70%,其间有4成的青年买房靠父母。买房的年轻人越来越多,但绝大部分还是得依靠父母的存款提供首付,同时自己每月还得负担贷款,这势必会减少老一辈的存款,并导致年轻的负债率升高、存款率降低。

    从结构上看,住户部门债务主要由消费贷款和经营贷款构成,2017年末,两者占住户部门债务余额的比例分别为77.8%和22.2%,同比增速分别为25.8%和8.1%。

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    央行报告认为,自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来,住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。2008-2017年,个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元,占住户部门贷款余额的比例保持在45%-54%;

    但是这一数据在很多学者看来仍是低估,原因是随着互联网金融的发展,通过互联网金融、民间借贷、典当行等途径,居民也获得了大量的债务性融资,而这部分负债是没有被央行计入的。据不完全统计,2013-2017年,P2P等网贷行业贷款余额(包括企业贷款和个人贷款)的年均复合增长率达到159%,这其中的首付贷等很大一部分资金流入了房地产市场。

    楼市负债的增长与房价的升降有较高的相关性。往往房价上涨,居民的信贷积极性也就上升,比如2009年,我国实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,采取了一系列促进房地产市场发展的政策,房地产市场价格止跌回升,住户部门债务也随之快速增长。2009年底,住户部门债务余额8.2万亿元,同比增长43.3%,其中个人住房贷款余额4.4万亿元,同比增长47.9%。2015-2017年,这一轮房贷的上涨,也是由于房价的迅猛上扬。

    居民债务风险整体可控

    住户部门债务的上涨,有没有风险?

    央行报告认为,从整体水平看,中国住户部门债务负担低于国际平均水平,且住房贷款抵押物充足、违约率低,当前债务风险总体可控,但债务积累过快需予以关注。

    数据显示,2017年末,我国住户部门杠杆率(债务余额/GDP)为49.0%,低于国际平均水平(62.1%),但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%),金砖五国中,其他四国印度仅为10.9%,俄罗斯为16.2%,巴西为24.7%,南非为33.1%,均低于中国。国际货币基金组织认为,住户部门债务与GDP的比值低于10%时,该国债务的增加将有利于经济增长,比值超过30%时,该国中期经济增长会受到影响,而超过65%会影响到金融稳定。从数据来看,中国处于低位,但也并不乐观,整体债务的上升已经开始对经济增长产生不利影响。

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    更大的风险则在于我国住户部门杠杆率增速较快,且过于集中。2008年末,我国住户部门杠杆率为17.9%,至2017年末已经达到49.0%,10年间上升31.1个百分点。前文已经说过,债务的快速上升与储蓄率急剧下降,导致偿债能力下降。而且由于我国住户部门债务集中在楼市,当前楼市又处于高位,这也是为什么居民对房价的下降心怀恐惧的原因。

    在国际上,一般用债务收入比来衡量一个国家住户部门债务水平。2008-2017年,我国住户部门债务收入比从43.2%增至112.2%,10年间上升69个百分点。其中,房贷收入比(个人住房贷款/可支配收入)从2008年末的22.6%增至2017年末的60.5%,10年间上升37.9个百分点。

    总体来看,现在老百姓家房贷不少,偿债压力大,而且由于储蓄的降低,加足了杠杆的老百姓得保证在这还贷的几十年内不失业、不降薪、不生病、不发生意外。这确实可怕!

    没有“断供潮”

    不过,现在居民债务仍在可控范围,远没有到“断供”的地步。

    首先,尽管在房地产各个阶段的发展过程中,总有央行“放水”的呼声,但对居民来说,信贷政策非常审慎。一方面,银行部门对居民信贷一般要求充分的抵押物以及良好的征信记录,对首付比要求较其他多数国家更为严格,在打击首付贷方面更是不遗余力,今年9月份,北京、上海住建委等十一个部门联合发布通知,开展“治理房地产四大市场乱象”专项行动,其中,首付贷等七大类投机炒房行为将成为严打对象。另一方面,国家在房地产领域实施了充分的调控,比如从2017年3月起,针对房价上涨过快问题,相关部门出台一系列房地产调控政策。此后,北京、上海等城市的房地产交易量明显下降,房价过快上涨的势头得到了有效抑制。与此同时,2017年末,个人住房贷款余额同比增速相应降至22.2%。

    其次,我国住户部门债务抵押物充足,违约风险较低。2017年,我国个人住房贷款平均抵借比(即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值)为59.3%,风险抵御能力较强。笔者从南昌市某城商行了解到,该行目前推出的20万额度的消费贷,借贷人必须提供超过30万的净资产抵押物,而且必须征信良好。此外,根据近些年的数据,我国住户部门贷款的不良率一直处于较低水平。2017年末,个人不良贷款余额6149.3亿元,不良率为1.5%,低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。在个人住房贷款、个人信用卡贷款和个人汽车贷款不良率中,个人住房贷款也是最低的,仅为0.3%,而后两者分别是1.6%和0.7%。

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    中国人向来有“安居乐业”的民族心理,没有属于自己产权房子的家都被认为是不完整的家,因此除了投资(投机)房产外,很少有家庭会“弃供”。在“房住不炒”的大趋势下,房地产市场会更加理性,刚需将占据更加主要的地位,而刚需,基本上是一家人供一套房,只要不发生大规模的系统性金融风险,所谓的“断供潮”很难出现。


    【责任编辑:王海珠】
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